新型城镇化背景下的住房需求影响因素分析研究综述

1.引言

2014年至2020年，《国家新型城镇化规划(2014-2020)》正式发布，中国城市化发展将迎来一个崭新的阶段。纵观中国近30年来的城市变革，中国城市化进程中城市二元异化、城镇产业同构、城市无序扩张是城市发展的必然产物；城市发展中存在着大量的人口、环境问题，农民工、农民工等不到城市发展的基本条件。随着新的城镇化发展策略的出台，“以人为本”是城市发展的核心需求。而新型城市化的发展也给我国的楼市发展提供了新的机会与挑战，而新的城市化进程必然会给我国的住宅供给掀起一轮新的高潮，而对开发商的整体住宅建设也会产生更高更专业的需求。而在新时期，住房存量用地的合理使用，提高住宅用地效率，进一步健全住房和住房租赁，将成为房地产开发领域的一个重大课题。

1.1现阶段我国住房市场现状问题分析

对比当前的人与土地的状况，在传统城市化的大环境下，房产交易的发展遇到了很多困难。其原因是：人地关系不协调，住房租赁市场不完善，保障房供应不稳定；土地金融难以为继，货币超额发债导致房屋价格上涨等问题。

（1）空间城市化不会带来与之对应的人口城市化。虽然城市建造区和城镇人口都有成倍的增加，但其人地协调能力却很弱。其原因表现为：我国城市土地利用的城市化速度明显大于城市居民的城市化过程，同时也存在着较低的土地利用效益。近些年，我国一些一线和一些二流大城市出现了快速的人口膨胀，而城镇用地供应的短缺，使得房地产价格持续上涨；而三四线大城市的住房开发，由于其工业布局的不平衡，使得周边省市的人口很难聚集，从而造成了城市存量的增加。

（2）我国的住房租赁市场还没有完全发展起来。2015年，德国，日本，英国等发达国家的住房出租率为21%，低于其他发达国家；美国的租赁率分别为55%,39%,37%,36%.租金水平的低下与目前的住房市场仍处在存量房的发展阶段，同时也与住房租赁体系的不完善密切相关。我国现行的《《城市房地产管理法》》、《商品房屋租赁管理办法》（2010年）等法规对我国的租赁市场进行了严格的管理，没有专门的法规；另外，租房市场也有很多难点，如住房单一、个体住房比例高达83%；热点城市的住房供应短缺，比如北京有1/3的供求差距；租赁和购买权利存在差异，承租人在享受城市公共资源方面存在困难等问题。

（3）入住的门槛高，退的门槛也不高。大多数的保障房，例如，可负担得起的，必须是“本地户口”，“家庭收入达到市、县人民政府确定的低收入家庭收入水平”，以及户口和收入的限定条件，对非户口的和未达到要求的家庭实行了严格的入网。而在退出制度上，“五年后，平价房的主人将拥有全部的房产，可以“按市场价格出售”，“按该地区普通商品住房与普通住房之间的差额支付土地收益等价格”，退出门槛相对较低，购房者可获得较大退出收益。近年来，像北京这样的地方开始实行“公有房”制度，这是一个很好的尝试，在进入条件上放开户籍，但在离开上；而需要针对的是代理公司，或是符合购买条件的其他住户。

（4）土地金融已经支撑不下去了。在住房储备制度下，当地财政的可持续发展将会受到很大的考验。在城镇化进程的推动下，住宅市场的整体成交量呈逐年下滑趋势，房地产市场步入“存量住房”的时代已成为必然。北京，上海，深圳，2013年度的二次/次/次交易比例都超过了1，达到1.00,1.08,1.54，成为第一个进入存量住房的城市；其它热门楼盘的二手房交易比例也在逐渐上升。从长远来看，由于住宅大规模建造的时期已经接近了末期，房地产的拿地和新开工总量的下降，房地产销售和房地产的销售和房地产的税负增长将成为一个必然的发展方向，而房地产的财政将很难维持长久的发展。

（5）货币超额刺激了房屋价格的上涨。在过去的20年里，中国的经济发展与货币的发行不相适应。中国的名义 GDP在1998年到2017年间增长了九倍，而在此期间，M2的规模从10万亿增加到了169万亿，增加了16倍。中国的M2/GDP在2017年达到204%，比美国，日本，欧洲都要高。在货币总量公式 MV= PQ的基础上，如果货币供给的增长速度继续高于名义 GDP的增长速度，则会导致物价的上升。

1.2新型城镇化的核心要义

新型城市化是以产业、土地、人口协调发展为核心的城市化，其发展对打破户口登记、改善土地流动、加强集聚、推动区域协调发展具有重要意义。在近数十年间，由于城市化进程的推进，内地大量的农村劳动力流向了滨海城市，从而促进了沿海各大城市的经济发展。我国新型城市化的发展战略明确指出，今后要大力发展中小城镇、有针对性地发展小城镇、持续推动农村劳动力的市民化。可以看到，随着大城市住宅进入了“库存”的阶段，我国中小城镇住宅将成为今后房地产开发的重要战场。所以，在我国城市“新市民”的住房需要问题，将成为我国新城市化进程下房地产市场的一个重大问题。

1.3研究方法与研究目的

本论文采用了基于文献的阅读与资料的分析，结合前人的相关研究成果，来探讨在我国新农村建设中，如何会给住宅需求的市场带来怎样的冲击；这些影响因子起着什么样的作用机理。

2.新型城镇化背景下住房需求分析理论基础

目前国内外学者对新型城市化和住房需求的研究尚属空白，一般将其划分为两个层次：新城市化对住房市场因素的影响研究和住房需求研究。本文认为，新型城市化的发展必然会推动我国住宅市场的多样化、精准化，而新型城市化与住宅的需求之间的联系，则要根据区域内的不同人群来进行分析和评判。

2.1新型城镇化对住房市场要素的影响研究

本文通过对我国城镇化进程中住宅市场的作用分析，重点分析了城镇人口由乡村向城镇转移的因素。

宋蒙在2017年度《新城市化与楼市相互作用》（2017）中指出，新型城镇化将直接促进我国房地产业的投资需求，从而导致住宅供给紧缩，从而提高房价的增值。并指出，新型城市化与房地产市场之间的互动关系是密切相关的。在任伟等的《城市化与房地产价格的变动》（2019）中，本文应用 PVAR模型对2001—2016中国30个省份的人口增长率进行了实证研究，结果表明：在城市化初期，扩大内需和刺激经济发展能够促进房价的上涨；在城市化进入新的城市化发展时期，城市与城市之间的协调发展使城市居民的数量从单一的乡村流向城市，到城市居民的有序的双向迁移，在这一时期，城市化对房价的影响是最大的。

从整体上讲，新型城市化将通过抑制房价和刺激投资等因素来刺激房地产供给。

2.2住房需求分析理论基础

在分析影响居民住宅需要的要素方面，已有学者从多个层面讨论了影响居民住宅需要的各种因素。住宅需要的主要目标是城市居民、外来人口、毕业大学生、以及人口的消极迁移。但在各主体中，对房屋要求的影响因子比例也存在差异。汪夏明等学者从理论上探讨了流动人口住房的预算约束、住房面积和居住意向是决定居住需要的重要因子；在高校毕业生中，居住意愿、开发商知名度、政府补助政策是影响其居住意愿的重要原因；而对城市和郊区的消极移民来说，房价、定居意愿和购房意愿是最大的影响。

从微观层面来看，从住宅的总体需求和住宅的需求两个方面来进行。从宏观视角看，本文从居民的消费行为入手，探讨了住房的需求。在住房消费方面，住房消费包括住房的租购选择、住房消费和住房类型，但其影响因素则与住房消费偏好、预算约束因素、有关的体制和政策环境等指标。

3.新型城镇化背景下住房需求与传统住房需求之间的差异

3.1尺度上的改变

新型城市化时代，住宅需求与传统住宅需求的最大差异是规模的变化：新型城市化时代，住宅需求规模扩大，不再局限于以前的集中居住形态，而是向分散居住、新型低密度住宅等方向发展；而传统的住宅需求则是以集中的方式进行的。

3.2人口空间结构的多元灵活

在新城市化的大环境下，住宅的需要更加注重多样化的弹性，不仅是对城市自身的需求，还可以向城郊扩展，使近郊能够与城区相互连通，从而达到多样化的发展。而对传统住宅的要求比较稳定，主要集中在市区，而在城郊地区的发展受到限制。

3.3人类活动场所的形态多样化

在新城市化时期，人们对居住的要求越来越重视居住场所的多样性，越来越注重居住设施与其它外溢的物质空间的连接，创造了一个方便的活动的空间；而对于住宅的传统要求，以新房子的形式来安排，较为单一化，不注重与商铺的连接，对于密集的住宅空间布置的单一化。

3.4更关注住房多样化

在新型城市化条件下，住宅的要求更加侧重于住宅的多元化，侧重于各种类型住宅的整体形态和局部性质，居住方式更加侧重于复合居住方式，也就是将多种住宅与新住宅相结合；而在住宅方面，以住宅的集中式住宅为主导，强调整体和整体，并且只对新建住宅进行改建。

4.新型城镇化背景下宏观住房需求发展趋势

文章从宏观角度，通过大量的数据和相关的文献资料，对我国住房的总体需求和消费构成进行了研究。未来十年，随着我国新一轮的城镇化，由于人口与人口的变动，加上人口与土地制度的双重作用，住房的总需求量将会上升，而居民的消费增速将会放缓。一、二线城市仍是我国居民的主要消费群体，其集聚效应将进一步加强。

4.1新型城镇化背景下住房需求总量发展趋势

在我国新型城市化进程中，从整体的住房需求和住房发展的速率来看，住房的整体发展趋势。

截至到2020年底，中国的城市常住居民的城市化率已达到60%以上，这比全球的平均值稍多一些，虽然比全球平均水平稍高，但与发达国家80%的城市化水平仍有较大差距。从国际经验来看，2028年中国城镇化率将达70%，这就说明中国的城市化水平在今后10年将继续保持快速增长，而楼市将会迎来十年的最后一次集中释放。覃飞等在2019年度以中国房地产库存量为基础，通过对新型城市化对房地产去库存的影响进行了实证分析，结果显示，新型城市化对当地房地产去库存具有明显的影响，但对周围区域却没有明显的影响。其次，根据人口循环的变化规律，我国今后5年内将出现人口总量峰值，此后逐年小幅回落；房价上涨速度将放缓，而与前十年相比，未来的消费能力将有所下滑。

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